建築業

建築業が不動産業を併設する動きが増えている理由

大型公共工事の発注サイクルが長期化する一方、都市部では再開発、地方ではコンパクトシティ化が加速し、「建てる」だけでなく「企画し、運用し、資産価値を高める」総合力が求められるようになりました。建築会社が自社に不動産部門を併設することで、
・開発適地を自ら発掘・取得し、建築プロジェクトの起点を作れる
・開発利益に加え、売買・賃貸・管理フィーを長期的に取り込める
・投資家・金融機関とのネットワークを強化し、資金調達を有利に進められる
といったメリットが生まれ、市場競争力を底上げできるためです。

特に2024年の建築基準法改正で容積率緩和が一部地域に適用され、既存建物の高度化・複合用途化が促進されました。この潮流に合わせて、建築会社が不動産部門でリーシングやPM（プロパティマネジメント）を担当することで、テナントニーズや投資採算に応じた最適設計を施しやすくなっています。また、脱炭素化やZEB/ZEH化のコンサルティング需要も高まり、建築技術と運営ノウハウを併せ持つプレイヤーが選ばれる時代へとシフトしています。

建築業が不動産を併設するメリット

• 【上流工程の主導権確保】
  土地仕入れや企画段階から参画することで、設計変更やコスト調整の裁量を保持しやすい。
• 【複合収益モデル】
  設計監理料・施工利益に加え、販売手数料・賃貸管理料・修繕工事受注など多層的に収益を積み上げられる。
• 【技術と金融の橋渡し】
  構造計算や省エネ性能シミュレーションを投資採算表に直結させ、投資家の意思決定をサポート。
• 【LCC（ライフサイクルコスト）の最適化提案】
  長期修繕計画とファシリティマネジメントを一体で提案し、資産価値の維持向上に寄与。
• 【リスク分散】
  建築需要が減退しても賃貸管理やリノベ案件で売上下支えが可能。

不動産部門併設の方法と特徴

併設方法によって組織構造とコスト負担が大きく異なります。社内部署設置型は総務・人事・経理などバックオフィスを共有できるためランニングコストが低く抑えられますが、人事評価制度や業務フローの違いから部門間摩擦が起こりやすい点に注意が必要です。一方、子会社設立型は独立採算制で運営でき、外部投資家を招きやすいメリットがあります。フランチャイズ加盟型は短期間で宅建業の型を手に入れられる反面、ブランド統一ルールに従う必要があるため、設計思想やデザインブランディングとの整合性を事前に確認しましょう。

併設時に注意すべきポイント

• 【契約リスク管理】
  売買契約と工事請負契約を同日締結する際、引渡し条件・瑕疵担保責任の適用範囲が重複しないようダブルチェック。
• 【情報管理】
  図面や見積書に機密情報が含まれるため、物件情報の取扱いについてISMSやPマークの運用ポリシーを拡張適用。
• 【人材育成】
  PM／BM（ビルマネジメント）・リーシング・アセットマネジメントなど多岐にわたる専門知識を段階的に学習できる教育体系を構築。
• 【内部統制】
  関連当事者取引が増えるため、取締役会や監査委員会でトランザクションの妥当性を定期的にレビュー。
• 【テナントリスク】
  複合用途ビルでは用途変更や改装工事が頻発するため、長期修繕計画の余力を確保し、キャッシュアウトを平準化。

不動産併設にはフランチャイズ加入がおすすめ

フランチャイズ本部が提供するリーシング支援や投資家向けセミナーコンテンツを活用すれば、建築会社は構造・デザイン×収益性を組み合わせたハイレベルな提案が実現可能です。近年はREIT・クラウドファンディング向け小口化商品にも対応した物件評価ツールを提供する本部もあり、開発計画の出口戦略を多様化できます。加盟店専用のESGレポート自動生成機能を用いれば、環境性能・社会貢献度を定量化して投資家コミュニケーションを強化できる点も大きな魅力です。

まとめ

建築業が不動産部門を併設することにより、「建てて終わり」ではなく「運用し育てる」まで責任を持つトータルソリューション企業へと進化できます。法令遵守や内部統制の強化を前提に、フランチャイズや外部専門家ネットワークを活用しつつ多角的な収益源を確保することで、景気変動に左右されない強靭な事業体質を築けるでしょう。再開発やESG投資が加速する今こそ、建築ノウハウと不動産運営力を統合したビジネスモデルで次の成長ステージへ踏み出す好機です。